La financiarisation du logement en Belgique et à l’étranger

30 mars par Manuel Aalbers


 Qu’est-ce que la financiarisation

Le logement est un secteur qui nécessite d’importants capitaux et, par conséquent, la production et la propriété de logements ont toujours été tributaires de la finance. Les propriétaires de leur logement tout comme les bailleurs et les entreprises de construction ont toujours eu un grand besoin d’argent pour pouvoir acheter, louer ou construire des logements. L’expression “ financiarisation du logement “ suggère que le logement devient de plus en plus dépendant de la finance. Cela ne signifie pas que le logement est entièrement ou uniquement lié à la finance. Le nom-suffixe’-ation’ dans le terme financiarisation désigne une action ou un processus. La définition la plus élémentaire de la “financiarisation” serait alors le processus de ressemblance avec la finance. Une définition plus large pourrait l’être : “la domination croissante des acteurs financiers, des marchés, des pratiques, des modes d’évaluations et des récits, à diverses échelles, qui entraîne une transformation structurelle des économies, des entreprises (y compris les institutions financières), des États et des ménages “ (Aalbers, 2017). Cette définition signifie que la financiarisation comprend des processus variés, à des échelles multiples. Cela implique qu’il n’est pas facile d’étudier la financiarisation dans sa totalité.

L’expression « financiarisation du logement » suggère que le logement devient de plus en plus dépendant de la finance

Le logement, comme d’autres formes d’immobilier, constitue un débouché essentiel pour les investissements, c’est-à-dire qu’il sert de “ repère spatial “ pour un état endémique de suraccumulation (Harvey, 1978), un endroit où le capital peut être investi — “ fixé “ — dans des biens et ainsi bloqué pendant un certain temps. L’absorption du capital par l’immobilier est l’une des caractéristiques déterminantes du régime actuel d’accumulation financiarisé et axé sur l’immobilier (Fernandez et Aalbers, 2016). Henri Lefebvre (1974), David Harvey (1978) et d’autres ont théorisé les liens entre l’urbanisation et le capitalisme, faisant valoir que l’environnement bâti est devenu essentiel à la fois pour créer et, mais aussi pour stocker de la plus-value Plus-value La plus-value est la différence entre la valeur nouvellement produite par la force de travail et la valeur propre de cette force de travail, c’est-à-dire la différence entre la valeur nouvellement produite par le travailleur ou la travailleuse et les coûts de reproduction de la force de travail.
La plus-value, c’est-à-dire la somme totale des revenus de la classe possédante (profits + intérêts + rente foncière) est donc une déduction (un résidu) du produit social, une fois assurée la reproduction de la force de travail, une fois couverts ses frais d’entretien. Elle n’est donc rien d’autre que la forme monétaire du surproduit social, qui constitue la part des classes possédantes dans la répartition du produit social de toute société de classe : les revenus des maîtres d’esclaves dans une société esclavagiste ; la rente foncière féodale dans une société féodale ; le tribut dans le mode de production tributaire, etc.

Le salarié et la salariée, le prolétaire et la prolétaire, ne vendent pas « du travail », mais leur force de travail, leur capacité de production. C’est cette force de travail que la société bourgeoise transforme en marchandise. Elle a donc sa valeur propre, donnée objective comme la valeur de toute autre marchandise : ses propres coûts de production, ses propres frais de reproduction. Comme toute marchandise, elle a une utilité (valeur d’usage) pour son acheteur, utilité qui est la pré-condition de sa vente, mais qui ne détermine point le prix (la valeur) de la marchandise vendue.

Or l’utilité, la valeur d’usage, de la force de travail pour son acheteur, le capitaliste, c’est justement celle de produire de la valeur, puisque, par définition, tout travail en société marchande ajoute de la valeur à la valeur des machines et des matières premières auxquelles il s’applique. Tout salarié produit donc de la « valeur ajoutée ». Mais comme le capitaliste paye un salaire à l’ouvrier et à l’ouvrière - le salaire qui représente le coût de reproduction de la force de travail -, il n’achètera cette force de travail que si « la valeur ajoutée » par l’ouvrier ou l’ouvrière dépasse la valeur de la force de travail elle-même. Cette fraction de la valeur nouvellement produite par le salarié, Marx l’appelle plus-value.

La découverte de la plus-value comme catégorie fondamentale de la société bourgeoise et de son mode de production, ainsi que l’explication de sa nature (résultat du surtravail, du travail non compensé, non rémunéré, fourni par le salarié) et de ses origines (obligation économique pour le ou la prolétaire de vendre sa force de travail comme marchandise au capitaliste) représente l’apport principal de Marx à la science économique et aux sciences sociales en général. Mais elle constitue elle-même l’application de la théorie perfectionnée de la valeur-travail d’Adam Smith et de David Ricardo au cas spécifique d’une marchandise particulière, la force de travail (Mandel, 1986, p. 14).
, c’est-à-dire un lieu où les profits des autres secteurs de l’économie sont investis pour générer plus de profits.

Dans cet article, je me concentrerai sur les liens entre le logement et la financiarisation. Parfois, l’expression “ la financiarisation du logement “ est simplement utilisée pour désigner la dépendance croissante des prêts hypothécaires, et donc de l’endettement, pour financer l’accession à la propriété. Pourtant, comme je le montrerai dans ce chapitre, il ne s’agit là que d’une forme de financiarisation du logement. Il existe de nombreuses autres formes et expressions de la financiarisation du logement. L’objectif n’est pas de fournir une revue complète de la littérature, mais plutôt d’indiquer différentes formes ou éléments de la financiarisation du logement. Dans la dernière partie, je m’arrêterai sur la financiarisation du logement en Belgique.

 La croissance (illimitée) des prêts hypothécaires

Le XXe siècle pourrait facilement être qualifié de siècle du prêt hypothécaire. Une étude portant sur 17 économies avancées, dont la Belgique [1], couvrant la période 1870–2010, a montré que la dette Dette Dette multilatérale : Dette qui est due à la Banque mondiale, au FMI, aux banques de développement régionales comme la Banque Africaine de Développement, et à d’autres institutions multilatérales comme le Fonds Européen de Développement.
Dette privée : Emprunts contractés par des emprunteurs privés quel que soit le prêteur.
Dette publique : Ensemble des emprunts contractés par des emprunteurs publics.
privée est restée dans une fourchette équivalente à 50 à 60 % du PIB PIB
Produit intérieur brut
Le PIB traduit la richesse totale produite sur un territoire donné, estimée par la somme des valeurs ajoutées.
Le Produit intérieur brut est un agrégat économique qui mesure la production totale sur un territoire donné, estimée par la somme des valeurs ajoutées. Cette mesure est notoirement incomplète ; elle ne tient pas compte, par exemple, de toutes les activités qui ne font pas l’objet d’un échange marchand. On appelle croissance économique la variation du PIB d’une période à l’autre.
jusqu’en 1980, mais est passée à 118 % en 2010 (Jordá et al., 2014). Bien que cela soit digne de mention en soi et illustre l’augmentation rapide de la financiarisation depuis 1980, il est important de noter que l’explosion de la dette était principalement une explosion de la dette hypothécaire. Les prêts non hypothécaires sont restés stables entre 1914 et 2010, oscillant toujours entre 41 et 46 % du PIB — une fourchette remarquablement faible si l’on considère les moyennes pondérées de 17 pays pendant presque un siècle au cours duquel des sociétés et des économies entières ont été complètement transformées. Ce qui a changé, c’est le crédit hypothécaire. Le volume des prêts hypothécaires, qui était inférieur au PIB en 1870, a atteint 7 fois le PIB en 2010 (Jordá et al., 2014).

La valeur totale du logement dans l’UE en 2011 était estimée à 22,5 billions d’euros, soit beaucoup plus que le marché des obligations Obligations
Obligation
Part d’un emprunt émis par une société ou une collectivité publique. Le détenteur de l’obligation, l’obligataire, a droit à un intérêt et au remboursement du montant souscrit. Il peut aussi, si la société est cotée, revendre son titre en bourse.
d’État (7,5 billions d’euros) et la valorisation boursière (7,2 billions d’euros) réunis (EPRA, 2012). Le patrimoine immobilier de l’UE a augmenté de 9 % par an entre 1980 et 2006 (BRI, 2009 ; BCE BCE
Banque centrale européenne
La Banque centrale européenne est une institution européenne basée à Francfort, créée en 1998. Les pays de la zone euro lui ont transféré leurs compétences en matières monétaires et son rôle officiel est d’assurer la stabilité des prix (lutter contre l’inflation) dans la dite zone.
Ses trois organes de décision (le conseil des gouverneurs, le directoire et le conseil général) sont tous composés de gouverneurs de banques centrales des pays membres et/ou de spécialistes « reconnus ». Ses statuts la veulent « indépendante » politiquement mais elle est directement influencée par le monde financier.
, 2006). La plus forte hausse s’est produite entre 1998 et 2006, lorsque le patrimoine immobilier est passé de 13,3 billions d’euros à 23,2 billions d’euros (BRI, 2009). La richesse immobilière a diminué pendant la crise financière mondiale et a encore augmenté ces dernières années. Fin 2004, l’encours des prêts hypothécaires dans l’Union européenne (UE) s’élevait à 4 500 milliards d’euros. Douze ans et une crise grave plus tard, ce chiffre s’élève à 7 000 milliards d’euros (FEM, 2017). La dette hypothécaire dans l’UE est passée de 32 à 47 % du PIB entre 1998 et 2007, puis à 50 % 2016. Alors que ces chiffres sont nettement plus élevés dans des pays comme le Royaume-Uni, le Danemark et les Pays-Bas (approchant ou dépassant 100 % dans les deux derniers), les chiffres en Roumanie et en Bulgarie restent nettement inférieurs à 10 % (FEM, 2017).

En d’autres termes, l’État est à l’origine de l’explosion de la dette hypothécaire ainsi que de la crise financière mondiale

Il y a beaucoup d’explications à ces différences marquées. Il est important de noter que les pays ont non seulement des niveaux différents de développement économique, mais aussi des niveaux différents d’accession à la propriété, de titrisation Titrisation Technique financière qui permet à une banque de transformer en titres négociables des actifs illiquides, c’est-à-dire qui ne sont pas (ou pas facilement) vendables. Initialement, cette technique a été utilisée par les établissements de crédit dans le but de refinancer une partie de leurs prêts à la clientèle. Les prêts sont cédés à un véhicule juridique qui émet en contrepartie des titres (généralement des obligations) placés sur les marchés financiers. Avec la titrisation, les risques afférents à ces crédits sont transférés des banques aux acheteurs. Cette pratique s’étend aujourd’hui à d’autres types d’actifs et d’acteurs (portefeuilles d’assurances, immobilier, créances commerciales).

(extrait de Adda, p. 101, t. 1, 1996, p. 101-102)
Cette notion décrit la prépondérance nouvelle des émissions de titres (obligations internationales classiques émises pour le compte d’un emprunteur étranger sur la place financière et dans la monnaie du pays prêteur, euro-obligations libellées dans une monnaie différente de celle de la place où elles sont émises, actions internationales) dans l’activité des marchés. A quoi s’ajoute la transformation d’anciennes créances bancaires en titres négociables, technique qui a permis aux banques d’accélérer leur désengagement à l’égard des pays en voie de développement après l’irruption de la crise de la dette.
La caractéristique principale de cette logique de titrisation est la diffusion du risque qu’elle permet. Diffusion numérique tout d’abord, puisque le risque de défaut des emprunteurs cesse d’être concentré sur un petit nombre de banques transnationales en relation étroites les unes avec les autres. Diffusion qualitative ensuite, puisque chacune des composantes du risque afférent à un titre particulier peut donner lieu à la création d’instruments spécifiques de protection négociables sur un marché : contrats à terme pour se prémunir du risque de change, contrats de taux d’intérêt pour faire face au risque de variation des taux, marchés d’option négociables, etc. Cette prolifération des instruments financiers et des marchés dérivés donne aux marchés internationaux l’allure d’une foire aux risques, selon l’expression de Charles Goldfinger.
des prêts hypothécaires et de réglementation du logement, des cultures et des traditions très divergentes en matière de logement et des marchés du travail organisés différemment. Tous ces facteurs — et d’autres encore — ont façonné les marchés hypothécaires de façon divergente, mais ce qui semble être une tendance commune sur un certain nombre de décennies est l’augmentation de la dette hypothécaire par rapport aux niveaux de revenu et aux prix du logement. C’est-à-dire que la dette hypothécaire a tendance à augmenter plus rapidement que le revenu moyen et les prix du logement, mais cette “ trajectoire commune “ entre les pays (Hay, 2004 ; Fernandez et Aalbers, 2016) n’efface pas les différences substantielles entre les systèmes de financement du logement des pays.

Jusqu’à il y a quelques décennies, la plupart des prêteurs hypothécaires étaient des institutions locales ou régionales. Aujourd’hui, ce sont des prêteurs nationaux actifs Actif
Actifs
En général, le terme « actif » fait référence à un bien qui possède une valeur réalisable, ou qui peut générer des revenus. Dans le cas contraire, on parle de « passif », c’est-à-dire la partie du bilan composé des ressources dont dispose une entreprise (les capitaux propres apportés par les associés, les provisions pour risques et charges ainsi que les dettes).
sur le marché mondial du crédit. Ce ne sont donc pas des institutions financières mondiales — la plupart des prêteurs ont une portée nationale — mais elles se font concurrence pour les mêmes sources de financement sur un marché mondial. Aux États-Unis, Fannie Mae et Freddie Mac, deux “ entreprises parrainées par le gouvernement “ qui étaient censées stimuler les taux d’accession à la propriété pour les ménages à revenu faible et moyen, ont déjà introduit la titrisation des prêts hypothécaires dans les années 1960. La titrisation permet aux prêteurs hypothécaires de vendre leurs portefeuilles hypothécaires à des investisseurs sur un marché hypothécaire secondaire. Gotham (2012) a étudié la déréglementation et la re-réglementation du marché hypothécaire et démontre comment le gouvernement fédéral américain, étape par étape, a permis la titrisation. Au cours des décennies qui ont suivi — et qui se poursuivent encore aujourd’hui — la titrisation des prêts hypothécaires a été et est toujours introduite dans des pays du monde entier, dont la Belgique. Chaque fois, l’État doit mettre en œuvre une nouvelle réglementation pour que cela soit possible. En d’autres termes, l’État est à l’origine de l’explosion de la dette hypothécaire ainsi que de la crise financière mondiale.

 Logements locatifs et sociétés propriétaires

Dans de nombreux pays, mais principalement en Allemagne, en Espagne et aux États-Unis, nous voyons aussi une série de fonds qui ont récemment fait leur entrée sur le marché du logement locatif : des sociétés de capital-investissement privées, des fonds spéculatifs, des REITs (real estate investment trusts) et des sociétés immobilières cotées en bourse Bourse La Bourse est l’endroit où sont émises les obligations et les actions. Une obligation est un titre d’emprunt (l’émetteur la vend à l’acheteur qui doit la rembourser à un taux et une échéance déterminés) et une action est un titre de propriété d’une entreprise. Les actions et les obligations peuvent être revendues et rachetées à souhait sur le marché secondaire de la Bourse (le marché primaire est l’endroit où les nouveaux titres sont émis pour la première fois). . Ce que j’appelle « financiarisation des logements locatifs 1.0 » fait référence à l’acquisition initiale de différentes formes de logements marchandisés (c’est-à-dire faits pour être mis sur le marché, pensés comme des marchandises) et pas complètement marchandisés (c’est-à-dire publics, sociaux, coopératifs, à loyer régulé ou de fonction) par des fonds de capital-investissement privés et d’autres fonds de placement opportunistes. Comme l’accaparement des terres, c’est l’une des formes d’acquisition ou d’accumulation primitive du début du XXIe siècle. La phase « 2.0 » commence ensuite avec la conversion REITs et en sociétés immobilières cotées en bourse (Wijburg et al., 2018).

La financiarisation du logement locatif 1.0 dans des endroits comme New York et Berlin a eu lieu en grande partie au cours des sept années précédant la crise financière mondiale (2000–2006). Elle se caractérise par des transactions financières complexes et à fort effet de levier Effet de levier L’effet de levier désigne l’effet sur la rentabilité des capitaux propres d’une entité (entreprise, banque, etc.) qu’aura son recours à l’endettement (elle augmentera lorsque le coût de l’endettement sera inférieur à l’augmentation des bénéfices obtenus grâce à lui, et inversement). Le ratio de levier calcule le rapport entre les fonds propres d’une telle entité et le volume de ses dettes. Les banques ont progressivement augmenté cet effet de levier avec la libéralisation financière, c’est-à-dire que pour 1000 euros de capital le nombre d’euros qu’elles ont pu emprunter a considérablement augmenté. pour acquérir des logements qui n’étaient pas encore — ou pas complètement — marchandisés. A New York, les sociétés de capital-investissement ont acquis environ 100 000 unités de logement, soit environ 10 % du parc de logements dont le loyer est plafonné (Fields, 2015). Il est possible d’acheter et de vendre des immeubles à loyer plafonné, mais en raison des loyers restreints, les prix de vente ont toujours été inférieurs à ceux d’autres immeubles, bien que certains propriétaires soient prêts à payer davantage et à combler la différence en augmentant les loyers par la suite.

Il est possible d’acheter et de vendre des immeubles à loyer régulé, mais en raison des loyers restreints, les prix de vente ont toujours été inférieurs à ceux d’autres immeubles, bien que certains propriétaires soient prêts à payer davantage et à combler la différent en augmentant les loyers par la suite

Fields (2015) donne plusieurs exemples de la façon dont les sociétés de capital-investissement opèrent à New York. La société de capital-investissement Milbank, par exemple, basée à Los Angeles, a acquis 18 immeubles dans le Bronx en 2007 pour 35 millions de dollars. L’acquisition a été rendue possible grâce à un prêt de la Deutsche Bank qui a ensuite été titrisé. La Banque LaSalle a agi en tant que trust (« fiducie ») pour la titrisation et a vendu le prêt à Wells Fargo en 2008. Lorsque Milbank n’a pas remboursé son prêt un an plus tard, le contrat de service a été transféré à une filiale de la société de construction Lennar Corporation, nommée LNR Partners. Entre-temps, les immeubles se sont détériorés et les locataires et les organismes communautaires ont poursuivi le propriétaire en justice. Toutefois, LNR n’a pas voulu ou pu effectuer les réparations ordonnées par le tribunal, ce qui a poussé par la suite LNR à vendre les bâtiments à un propriétaire qui est disposé et capable d’effectuer les réparations requises (Teresa, 2016). En 2011, Finkelstein Timberger East Real Estate, une société immobilière propriétaire et gestionnaire, a acquis les immeubles pour un peu moins de 28 millions de dollars et a promis au tribunal d’effectuer les réparations nécessaires tout en limitant les augmentations de loyer, marquant le passage de la financiarisation 1.0 à 2.0. En 2012, Milbank a déclaré faillite.

En Allemagne, la privatisation et la financiarisation ont eu lieu dans tout le pays, à la fois dans l’ancienne RDA (‘Est’) et en RFA (‘Ouest’). Dans le Land de Berlin, 212 000 logements sociaux ont été privatisés entre 1990 et 2005 (Aalbers et Holm, 2008). Non seulement les 19 sociétés de logement social ont vendu des milliers d’unités, mais deux sociétés ont été complètement privatisées (GSW et Gehag, avec un stock combiné de plus de 100 000 unités). Avec l’achat en 2004 de GSW et de ses 65 000 unités, Cerberus, une société américaine de capital-investissement évaluée à 24 milliards de dollars, est devenue du jour au lendemain le plus grand propriétaire de Berlin. Évaluée à 405 millions d’euros, l’opération a permis à Cerberus d’acheter les actions Action
Actions
Valeur mobilière émise par une société par actions. Ce titre représente une fraction du capital social. Il donne au titulaire (l’actionnaire) le droit notamment de recevoir une part des bénéfices distribués (le dividende) et de participer aux assemblées générales.
au prix de seulement 6 230 euros par unité de logement, bien que Cerberus ait également pris en charge la dette de GSW. La société a acquis 30 000 unités supplémentaires dans au moins neuf transactions différentes (Aalbers et Holm, 2008).

Cerberus était soutenue par Whitehall Funds, filiale immobilière de Goldman Sachs. Cerberus et Whitehall avaient prévu de détenir GSW et les 30 000 autres unités pendant quelques années, augmentant les loyers, améliorant et vendant un certain nombre d’unités dans des quartiers gentrifiés (Uffer, 2011), tout en réduisant les coûts de maintenance ailleurs. En raison de la crise, il a été plus difficile que prévu de vendre toutes les unités, mais en 2011, Cerberus a réussi à amener GSW à la bourse, marquant le passage à la financiarisation 2.0. L’introduction en bourse de GSW a été évaluée à 468 millions d’euros, ce qui est sans aucun doute inférieur aux prévisions de Cerberus et de Whitehall Funds, mais si l’on suppose que ces sociétés ont endetté GSW davantage que lors de son acquisition par Cerberus en 2004, les deux sociétés ont probablement encore réalisé un bénéfice considérable. La société a ensuite fusionné avec Deutsche Wohen, une société de placement immobilier allemande comptant 168 000 logements, dont 116 000 à Berlin. Vonovia, la plus grande SIR résidentielle d’Allemagne, possède environ 400 000 unités. Les deux sociétés se développent à l’étranger et Vonovia prétend également être la plus grande société de logement abordable de Suède avec 38.000 unités. Elle se développe également en Autriche et, par le biais d’une joint-venture (« coentreprise » ou « opération conjointe » en français), en France.

La financiarisation 1.0 est associée aux stratégies de placement à court terme consistant à “ acheter à bas prix et vendre au prix fort “. Les sociétés de capital-investissement et les hedge funds Hedge funds Les hedge funds, contrairement à leur nom qui signifie couverture, sont des fonds d’investissement non cotés à vocation spéculative, qui recherchent des rentabilités élevées et utilisent abondamment les produits dérivés, en particulier les options, et recourent fréquemment à l’effet de levier (voir supra). Les principaux hedge funds sont indépendants des banques, quoique fréquemment les banques se dotent elles-mêmes de hedge funds. Ceux-ci font partie du shadow banking à côté des SPV et des Money market funds.

Un Hedge funds (ou fonds spéculatif) est une institution d’investissement empruntant afin de spéculer sur les marchés financiers mondiaux. Plus un fonds aura la confiance du monde financier, plus il sera capable de prendre provisoirement le contrôle d’actifs dépassant de beaucoup la richesse de ses propriétaires. Les revenus d’un investisseur d’un Hedge funds dépendent de ses résultats, ce qui l’incite à prendre davantage de risques. Les Hedge funds ont joué un rôle d’éclaireur dans les dernières crises financières : spéculant à la baisse, ils persuadent le gros du bataillon (les zinzins des fonds de pension et autres compagnies d’assurance) de leur clairvoyance et crée ainsi une prophétie spéculative auto-réalisatrice.
opèrent dans un réseau financier composé de multiples acteurs, prêts et titrisations, ce qui rend difficile la conceptualisation de qui est vraiment le propriétaire et à qui les locataires devraient adresser leurs griefs. Les sociétés de capital-investissement ont une orientation à court terme (3 à 5 ans), sont fortement endettées (c.-à-d. chargées d’argent emprunté et peu de capitaux propres) et investissent généralement peu dans l’entretien. Certaines de leurs acquisitions immobilières sont tellement surendettées que le loyer moyen par unité est inférieur au coût du service de la dette Service de la dette Somme des intérêts et de l’amortissement du capital emprunté. par unité, c’est-à-dire que le loyer ne couvre même pas les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ces propriétés (Fields, 2015 ; Uffer, 2011).

Cependant, dans des villes comme New York et Berlin, les attentes financières des sociétés de capital-investissement ne se sont souvent pas concrétisées. Faire de l’argent sur les logements locatifs subventionnés s’est avéré plus difficile que prévu. Certaines de ces entreprises se sont simplement effondrées, d’autres ont dû réajuster leurs stratégies : les loyers et les ventes ont rapporté moins d’argent que prévu et les plans d’achat, de maintien et de vente ont dû être adaptés en conséquence (Fields, 2015). En raison de la crise, l’accès au financement externe, crucial pour les modèles économiques des fonds de capital-investissement et des fonds spéculatifs, est devenu si difficile que la plupart d’entre eux ont dû vendre leurs portefeuilles (Aalbers, 2016). Cependant, la financiarisation ne s’est pas arrêtée ou n’a pas cessé ; de nombreux fonds de capital-investissement ont été convertis en REITs ou en sociétés immobilières cotées, et les portefeuilles de logements ont été vendus directement à des fonds immobiliers cotés (Wijburg et Aalbers, 2017). C’est ce que j’appelle « la financiarisation du logement locatif 2.0 », càd la prise de contrôle des portefeuilles de logements par les REITs et les fonds immobiliers cotés en bourse (Wijburg et al., 2018).

Ils cherchent à accroître la valeur nette du portefeuille, par exemple en se concentrant sur les stratégies d’investissements de base, en stimulant les effets d’embourgeoisement par des modernisations et des rénovations, en jouant avec les réglementations locatives et en faisant équipe avec les autorités locales pour coordonner le développement des quartiers

Contrairement aux fonds de capital-investissement et aux hedge funds, les REITs et les sociétés immobilières cotées en bourse semblent adopter une stratégie d’investissement à long terme pour créer des flux de trésorerie stables pour leurs actionnaires. Elles cherchent à créer une « structure de rentiers » pour optimiser les flux de trésorerie, les revenus locatifs et les gains en capital par la vente de logements individuels. Alors que les actionnaires s’attendent à une maximisation de la valeur actionnariale, les sociétés immobilières cotées en bourse recherchent généralement des rendements de 4 à 6 % par an et se consacrent donc à la création d’un flux de trésorerie continu et de revenus opérationnels en louant des logements et en vendant des logements individuels à des prix avantageux. Deuxièmement, ils cherchent à accroître la valeur nette du portefeuille, par exemple en se concentrant sur les stratégies d’investissement de base, en stimulant les effets de gentrification par des modernisations et des rénovations, en jouant avec les réglementations locatives et en collaborant avec les autorités locales pour coordonner le développement des quartiers. Au lieu des stratégies spéculatives “ pures “ d’” acheter bon marché et de revendre au prix fort “, les nouveaux propriétaires se concentrent sur la gestion immobilière à long terme. Néanmoins, les REITs et les sociétés immobilières cotées en bourse visent principalement à extraire de la valeur (potentielle) de logements qui n’étaient pas soumis aux règles de marchés ou ne le sont encore que partiellement.

Source : A partir de Wijburg et al. (2018)

 La financiarisation du logement en Belgique

La Belgique est « une nation de propriétaires ». Déjà en 1850, l’accession à la propriété était considérée comme un objectif politique pour des raisons de stabilité sociale, de prospérité et pour éviter les troubles sociaux. Depuis la première loi sur le logement de 1889, elle a été promue comme la forme d’occupation privilégiée, inspirée par l’accent mis par le Code Napoléonien sur les droits de propriété privée comme l’un des fondements de la société civile (De Decker, 2011), et s’est développée en se concentrant sur les logements unifamiliaux, dans le but de créer un modèle familial stable. Face à la crise économique et sociale des années 1930, le gouvernement belge a choisi de continuer à soutenir l’accession à la propriété. L’accent a été mis sur les maisons dans les banlieues urbaines et les zones rurales, dans le but de disperser les travailleurs à travers le pays et d’éviter la concentration d’importantes populations sans emploi dans les centres urbains et toutes les conséquences négatives telles que l’alcoolisme et la dégradation morale. La moralité catholique exprimée à travers la politique du logement est donc une stratégie importante. Conformément à ces idées, un prêt hypothécaire n’était pas principalement considéré comme une situation d’endettement, mais plutôt comme un moyen de discipliner les travailleurs et augmenter leur fiabilité ; ils éviteraient les émeutes et les grèves afin de pouvoir payer les mensualités de leur hypothèque (Smets, 1977). Les gouvernements successifs ont fait la promotion de l’accession à la propriété en tant que stratégie moralisatrice et disciplinante afin de résister aux révoltes populaires et protéger le conservatisme politique et l’hégémonie de la pensée catholique.

Un prêt hypothécaire n’était pas principalement considéré comme une situation d’endettement, mais plutôt comme un moyen de discipliner les travailleurs et augmenter leur fiabilité

Après la Première Guerre mondiale, des subventions individuelles ont été accordées pour la reconstruction de maisons et d’autres subventions ont été accordées à tous ceux qui sont devenus propriétaires. En 1928, lr Fonds du Logement) a été créée pour fournir des prêts bon marché aux familles nombreuses et fonctionne encore aujourd’hui (De Decker, 2011). En 1948, la loi De Taye a facilité l’accession massive à la propriété. Ainsi, dans les années 1940 et 1950, plus de 350 000 aides à l’acquisition ont été accordées. En 2005, le gouvernement fédéral a introduit la prime au logement (Bonus logement), un programme d’allégement des intérêts hypothécaires. Après être devenu compétant en matière de logement en 2014, le gouvernement flamand a réduit le Bonus Logement d’un tiers, principalement à titre de mesure budgétaire, et prévoit maintenant de le supprimer. La Région bruxelloise a déjà aboli la prime en 2017 [2] et la Wallonie l’a transformée en Chèque Habitat en 2016.

Entre-temps, le Bonus logement a fait gonfler les prix des logements parce que la plupart des acheteurs s’en servent simplement pour acheter des logements plus chers, ce qui fait monter les prix des logements plutôt que de les rendre plus abordables, ce qui était pourtant l’objectif politique poursuivi. (Vastmans et al., 2016). En effet, entre 2005 et 2013, le taux d’accession à la propriété des 40 % des revenus les plus faibles en Flandre a diminué de 9 %. Au cours des mêmes années (2003–2011), la dette hypothécaire pour l’ensemble de la Belgique est passé de 29,5 % à 47,2 % du PIB (et à 54,7 % en 2017) et le prix des logements a presque doublé (FEM, 2017 ; 2018). En ce sens, le Bonus Logement est, ou a été, un outil de financiarisation typique car il a accru l’accès au financement avec pour résultat paradoxal de diminuer plutôt que d’augmenter l’accessibilité à la propriété, tout en gonflant l’endettement des ménages belges.

Environ un quart de la dette hypothécaire belge est titrisée

La titrisation d’hypothèques est un facteur moins important en Belgique, mais il ne faut pas non plus la sous-estimer. Alors qu’en 2005, peu avant la crise financière mondiale, les banques belges n’avaient émis “ que “ 2 milliards d’euros de nouveaux titres adossés à des créances Créances Créances : Somme d’argent qu’une personne (le créancier) a le droit d’exiger d’une autre personne (le débiteur). hypothécaires résidentielles (en anglais : RMBS : residential mortgage-backed security) et que le marché a implosé dans les pays dont les marchés étaient beaucoup plus importants entre 2007 et 2009, ce fut curieusement une période où les banques belges ont commencé à émettre beaucoup plus de RMBS, avec un maximum de 19 milliards € en 2009, une augmentation presque dix fois supérieure en seulement 4 ans (AFME, 2019). En 2018, les nouvelles émissions ont baissé à 9,5 milliards d’euros, soit presque cinq fois plus qu’en 2005. Par ailleurs, fin 2018, 60,9 milliards d’euros de prêts hypothécaires belges ont été titrisés, sur une dette hypothécaire totale de 242,7 milliards d’euros. En d’autres termes, environ un quart de la dette hypothécaire belge est titrisée (AFME, 2019). Bien que cela ne soit pas extrême dans une perspective internationale — la part est plus élevée aux Pays-Bas et au Royaume-Uni — elle est bien supérieure à la moyenne européenne, de sorte que l’affirmation selon laquelle les banques belges utilisent à peine la titrisation de prêts hypothécaires est un mythe.

Les REITs (Real Estate Investment Trust) sont actifs en Belgique depuis 1995 et sont connus depuis 2014 sous le nom de Société Immobilière Réglementée (SIR). Les plus grandes SIR belges sont gérées par AG Real Estate, une filiale d’Ageas. Une autre grande SIR est Befimmo [3]. Pour l’instant, les SIR belges se sont surtout concentrées sur l’immobilier commercial, comme les bureaux et les commerces de détail, mais il semble que la situation évolue lentement à mesure que les SIR résidentielles deviennent plus courantes au niveau international. Nous pouvons également nous attendre à ce que les REITs étrangères s’étendent en Belgique, telles que les REITs résidentielles allemandes qui s’étendent déjà dans d’autres pays voisins.

La financiarisation concerne aussi la construction et le développement immobilier. L’accent mis par Romainville (2017) sur le secteur de la production de logements montre comment les entreprises non financières sont traditionnellement dominées non seulement par les récits et les pratiques financières, mais aussi par la transformation des promoteurs en entreprises exerçant des activités financières. Sur la base de l’examen d’un large éventail d’exemples, elle conclut que :

  • « On voit à quel point le processus de financiarisation peut être diversifié dans le secteur de la production de logements. Il y a des institutions financières qui créent leur propre filiale immobilière pour investir leurs rentrées de fonds ; des institutions financières qui ont acheté des sociétés qui avaient déjà des filiales immobilières. Il y a des sociétés immobilières cotées qui sont passées du bureau au résidentiel. Il y a des sociétés holding, qui diversifient leurs activités à partir de toutes sortes d’industries plus “traditionnelles”, qui ont commencé à investir dans l’immobilier. » (Romainville, 2017)

Le logement et d’autres formes d’immobilier ont toujours été un bien d’investissement pour certaines fractions du capital, mais dans l’économie financiarisée contemporaine, l’immobilier résidentiel est un actif clé pour les propriétaires ; les petits investisseurs qui considèrent le logement comme un régime de retraite ; une gamme de moyennes et grandes entreprises qui voient plus de potentiel de profit dans le secteur immobilier que dans les autres secteurs économiques ; les investisseurs institutionnels à la recherche d’objets d’investissement à moyen et long terme (de plus en plus souvent par le biais d’investissements indirects dans l’immobilier) et une série d’autres acteurs “ financiarisés “ tels que les sociétés de capital-investissement et les hedge funds qui souhaitent “ acheter à bas prix et vendre à prix fort “ et qui détiennent généralement de grands portefeuilles immobiliers pour quelles que années.


Cette analyse est publiée à l’aide de subsides de la Région de Bruxelles-Capitale, Insertion par le logement et avec le soutien de la Fédération Wallonie-Bruxelles.


The financialization of housing in Belgium and abroad @Manuel Aalbers

Pour en savoir plus sur la financiarisation du logement à Bruxelles :


Références

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  • Aalbers, M.B. (2017) Corporate financialization. In : D. Richardson et al. (Eds) The International Encyclopedia of Geography : People, the Earth, Environment, and Technology, DOI:10.1002/9781118786352.wbieg0598. Oxford : Wiley.
  • Aalbers, M.B. and Holm, A. (2008) Privatising social housing in Europe : The cases of Amsterdam and Berlin. In : K Adelhof, et al. (Eds) Urban trends in Berlin and Amsterdam, pp. 12–23. Berlin : Humboldt Universität zu Berlin.
  • AFME (2019) Securitisation Data Report. European Structured Finance Q1 : 2019. London : Association for Financial Markets in Europe.
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  • Wijburg, G., Aalbers, M.B. and Heeg, S. (2018) The Financialization of Rental Housing 2.0 : Releasing Housing into the Privatized Mainstream of Capital Accumulation. Antipode 50(4) : 1098–1119.


Source : Medium

Notes

[1Australie, Belgique, Canada, Suisse, Allemagne, Espagne, Finlande, France, Danemark, Italie, Japon, Pays-Bas, Norvège, Portugal, Suède, Royaume-Uni et Etats-Unis.

[2Note de la rédaction (RBDH) : en Région bruxelloise, le bonus logement a été remplacé par une forte réduction des droits d’enregistrement (21 875 euros) pour les logements dont le prix de vente n’excède pas 500 000 euros.

Manuel Aalbers

Professeur de géographie à la KU Leuven, auteur du livre The Financialization of Housing (Routledge, 2016) et de nombreux articles sur le sujet, que vous pouvez télécharger sur https://kuleuven.academia.edu/ManuelAalbers