Fonds vautours et institutions européennes s’attaquent à nos logements

Retour sur l’évènement RetakeTheCity organisé à Amsterdam les 25, 26 et 27 octobre 2019

18 novembre par Eva Betavatzi


Plusieurs organisations européennes se sont réunies les 25, 26 et 27 octobre 2019 dans le cadre de l’évènement RetakeTheCity à Amsterdam. Le panel de participant.e.s était très riche avec d’une part des représentant.e.s de mouvements sociaux investis dans les luttes pour le droit au logement : Habita (Portugal), Socialise housing now (Roumanie), le syndicat des locataires Witten (Allemagne), Bond precaire (Pays-bas), des organisations alliées : FEANTSA, CEO, TNI, Observatorio Code et Rosa Luxembourg ainsi que des chercheu.r.se.s de différentes universités : Gand, Manchester et Amsterdam. Cet évènement a été organisé par Global housing debt avec l’aide de nombreux bénévoles et du CADTM. 

Face au constat alarmant de la situation du logement dans différentes villes européennes comme Amsterdam ou Berlin, il nous a semblé nécessaire d’organiser un espace commun de discussion pour approfondir nos réflexions sur les acteurs de la finance qui impactent de plus en plus nos possibilités d’habiter _ les fonds vautours Fonds vautour
Fonds vautours
Fonds d’investissement qui achètent sur le marché secondaire (la brocante de la dette) des titres de dette de pays qui connaissent des difficultés financières. Ils les obtiennent à un montant très inférieur à leur valeur nominale, en les achetant à d’autres investisseurs qui préfèrent s’en débarrasser à moindre coût, quitte à essuyer une perte, de peur que le pays en question se place en défaut de paiement. Les fonds vautours réclament ensuite le paiement intégral de la dette qu’ils viennent d’acquérir, allant jusqu’à attaquer le pays débiteur devant des tribunaux qui privilégient les intérêts des investisseurs, typiquement les tribunaux américains et britanniques.
_ et sur les pistes d’actions communes à envisager.

Depuis quelques années, les fonds vautour augmentent leurs investissements dans le logement avec l’aide des institutions européennes, et de la BCE BCE
Banque centrale européenne
La Banque centrale européenne est une institution européenne basée à Francfort, créée en 1998. Les pays de la zone euro lui ont transféré leurs compétences en matières monétaires et son rôle officiel est d’assurer la stabilité des prix (lutter contre l’inflation) dans la dite zone.
Ses trois organes de décision (le conseil des gouverneurs, le directoire et le conseil général) sont tous composés de gouverneurs de banques centrales des pays membres et/ou de spécialistes « reconnus ». Ses statuts la veulent « indépendante » politiquement mais elle est directement influencée par le monde financier.
en particulier, et deviennent propriétaires de parcs conséquents comptant parfois plusieurs milliers de logements. Une des méthodes pour acquérir ces logements, est le rachat de prêts hypothécaires toxiques détenus par les banques à des prix très bas. Malgré des recapitalisations massives, le bilan des banques étant toujours alarmant, elles se débarrassent de leurs prêts non-performants (non-performing loans – NPL) en les vendant massivement à ces fonds. Cela n’est rien d’autre que la démonstration de ce que nous disons depuis longtemps : la recapitalisation des banques a eu un double impact sur la population, par en haut puisqu’elle les a payés de sa poche, et par en bas puisque les fonds vautour, qui ont finalement tiré profit de l’échec des recapitalisations, lui demandent des restes. En effet, l’activité des fonds vautours dans le secteur du logement n’a d’autre conséquence que l’augmentation brutale du coût de la vie. C’est à la population de payer pour cet échec, encore une fois…

Mais le rachat de prêts toxiques n’est pas le seul moyen par lequel les fonds vautour s’accaparent de stocks immenses de logement. Ils agissent également comme des acquéreurs traditionnels à des échelles qui leur permettent de réduire le prix à l’unité. Ils procèdent ensuite à ce qu’on appelle en anglais les « renovictions », les rénovations qui mènent à des expulsions, c’est-à-dire qu’ils utilisent des prétextes tels que l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments, pour rénover et augmenter les prix des loyers. Aussi, comme c’est le cas en Espagne actuellement, ils achètent de grands stocks pour les revendre par après en petites unités et faire de juteux profits. Cela engendre des gentrifications violentes car rapides et importantes.

Des fonds vautours comme Blackstone, Apollo ou encore Vonovia, pour n’en citer que quelques-uns, deviennent ainsi des grands propriétaires et gèrent des parcs de logement comptant des milliers d’unités. Dans certaines villes, ils détiennent plus de logement que le public. Cela pose de graves problèmes : hausse des loyers, expulsion, gentrification, discrimination d’accès, etc. Leur taille énorme, leur puissance, ainsi que le soutien que leur apporte l’Union européenne, laisse présager un avenir très dur pour l’ensemble des populations européennes. Les cas de Lisbonne, Madrid et Berlin sont assez parlant à ce sujet et ont été présenté lors de Retake the City.

Apollo : le fonds vautour expulse les portugais.es
Notes prises lors de la présentation de Rita Silva (Habita, Portugal)

Apollo est un fond vautour qui a profité de la crise et de l’austérité imposée par le gouvernement portugais pour faire son entrée sur le marché de l’immobilier du pays. Son activité a été la cause de plus de 2000 expulsions de familles par annulation du renouvellement de leurs contrats de bail. Pour s’assurer un maximum de profit, Apollo a fait en sorte que les habitant.e.s portuguais.e.s resteraient loin de ses propriétés fraîchement acquises et a ciblé de petits investisseurs étrangers qui n’ont d’autre objectif que d’obtenir ce qu’on appelle les Golden visas - des visas octroyés en échange de l’achat d’un bien immobilier. L’activité touristique est également très importante au Portugal et c’est ainsi que l’investissement immobilier, et en particulier celui des fonds comme Apollo, est globalement destiné à une population qui ne vit pas dans le pays. Ces acteurs ont donc un pouvoir énorme puisqu’ils ont la capacité d’expulser les populations locales aux profits des consommateurs d’espaces étrangers qui ont les moyens de payer. Rappelons qu’au Portugal, la crise du logement est aussi le résultat d’une crise de la dette Dette Dette multilatérale : Dette qui est due à la Banque mondiale, au FMI, aux banques de développement régionales comme la Banque Africaine de Développement, et à d’autres institutions multilatérales comme le Fonds Européen de Développement.
Dette privée : Emprunts contractés par des emprunteurs privés quel que soit le prêteur.
Dette publique : Ensemble des emprunts contractés par des emprunteurs publics.
privée puisque la majorité des occupant.e.s avant la crise, étaient propriétaires de leur bien par le biais d’un crédit.

Amsterdam n’est pas épargnée. Victime d’une forme très agressive de financiarisation du logement, son territoire est perçu comme une source de profits par les institutions bancaires et celles du shadow banking Shadow banking La banque de l’ombre ou la banque parallèle : Les activités financières du shadow banking sont principalement réalisées pour le compte des grandes banques par des sociétés financières créées par elles. Ces sociétés financières (SPV, money market funds…) ne reçoivent pas de dépôts ce qui leur permet de ne pas être soumises à la réglementation et à la régulation bancaires. Elles sont donc utilisées par les grandes banques afin d’échapper aux réglementations nationales ou internationales, notamment à celles du comité de Bâle sur les fonds propres et les ratios prudentiels. Le shadow banking est le complément ou le corollaire de la banque universelle. .

Amsterdam : les prix des logements ont subi une augmentation de 63% en 5ans !
Notes prises lors de la présentation de Angela Wigger (professeure à l’Université de Radboud)

L’argent à Amsterdam est « facilement » accessible au travers du shadow banking (1/3 prêts hypothécaires sont octroyés par une institution de crédit qui ne sont pas soumises à la règlementation bancaire). Il s’agit par exemple de fonds de pension Fonds de pension Fonds d’investissement, appelé aussi fonds de retraite, qui a pour vocation de gérer un régime de retraite par capitalisation. Un fonds de pension est alimenté par l’épargne des salariés d’une ou plusieurs entreprises, épargne souvent complétée par l’entreprise ; il a pour mission de verser des pensions aux salariés adhérents du fonds. Les fonds de pension gèrent des capitaux très importants, qui sont généralement investis sur les marchés boursiers et financiers. qui offrent des crédits hypothécaires. C’est ainsi que la ville, qui comptait plus de locataire que de propriétaires dans les années 90 (60 % de logement sociaux à l’époque !) compte aujourd’hui plus de petits propriétaires (60 %, un vrai renversement de situation) que de locataires. C’est dire à quel point les rouages du système bancaire ont fait leur œuvre.

Cela a provoqué une augmentation fulgurante des prix : 63 % en cinq ans, de 2013 à 2018. Le prix d’achat au m2 est de 5000 euros, le prix moyen d’un appartement est de 500.000 euros et l’appartement le plus cher de la ville coûte 16 millions. Il arrive que le prix des charges s’élève à 630 euros (qu’il faut donc additionner au loyer qui s’élèvent en moyenne à 2100 euros – 800 euros pour le reste du pays). C’est ainsi qu’Amsterdam est considérée comme la ville la plus gentrifiée du monde … merci le crédit hypothécaire !

Trois causes ont été identifiées :
1. La suraccumulation de capitaux : Il y a eu un manque flagrant d’investissement dans l’économie réelle. L’austérité, la baisse des impôts sur les grandes entreprises, la stagnation des salaires, etc. n’ont fait que renforcer cette suraccumulation de capitaux. Tout cet argent devait bien aller quelque part, et c’est sur le marché de la dette privée qu’il a trouvé son terrain. La Hollande est le pays où les ménages sont les plus endettés [1] et l’Etat a promu l’endettement des ménages au travers de régulations telle que l’assouplissement des impôts.

2. Les investisseurs dans l’immobilier : avant 1990, les associations de logements étaient non-lucratives et l’argent gagné était réinvesti dans le logement social. Ces associations permettaient la régulation des prix des loyers dans une large mesure puisqu’elles détenaient 60 % du parc de logement. A partir de 1995, ces associations de logements ont été attaquées ouvertement par le gouvernement. Elles ont été contraintes de payer plus d’impôts, se sont endettées, ont revu leurs objectifs sociaux à la baisse pour finir par devenir des entreprises lucratives. Une flexibilisation du marché du logement a accompagné celle du marché du travail avec des baux temporaires. Ce processus a évidemment ouvert le marché et attiré d’autres investisseurs.

3. Le tourisme : 5000 logements sont loués légalement au travers de la plateforme Airbnb, on estime à 6000 ceux qui le sont illégalement. Le stock de logements accessibles aux personnes qui vivent à Amsterdam est donc limité (situation similaire à celle du Portugal). 40 % des propriétaires de logements loués sur Airbnb sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers, et 8 % ont plus de 10 unités de logements.

La suraccumulation des capitaux, la flexibilisation du marché et le tourisme ont donc ensemble participé à la financiarisation du territoire d’Amsterdam et à la bulle de crédit immense qu’on lui connait.

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Même si les situations d’endettement sont variables d’un pays européen à un autre, les différentes présentations ont mis en lumière l’existence d’une (nouvelle) bulle immobilière – locative et acquisitive - liée au marché des dettes privées, comme ce fut le cas avant la crise de 2008. Les institutions de crédit jouent un rôle essentiel, que ce soit parce qu’elles octroient massivement des prêts hypothécaires, ou parce qu’elles les revendent à des fonds spéculatifs.

Nos revendications sont multiples mais claires. Nous voulons que le droit au logement devienne une priorité absolue pour les pouvoirs publics. Nous voulons dénoncer l’activité des acteurs de la finance, des banques et autres fonds d’investissement Fonds d’investissement Les fonds d’investissement (private equity) ont pour objectif d’investir dans des sociétés qu’ils ont sélectionnées selon certains critères. Ils sont le plus souvent spécialisés suivant l’objectif de leur intervention : fonds de capital-risque, fonds de capital développement, fonds de LBO (voir infra) qui correspondent à des stades différents de maturité de l’entreprise. , sensibiliser la population sur ces questions essentielles, et dénoncer la participation de l’Union européenne et de ses institutions au processus de financiarisation du logement. Nous désirons également souligner la responsabilité des législations européennes qui ferment toute possibilité d’une amélioration de la situation : le logement social se réduit à peau de chagrin, le territoire se privatise, les habitations sont de plus en plus accessibles aux touristes et de moins en moins aux habitant.e.s. Cela doit cesser, c’est d’un combat territorial dont il est question et il découle des abus du système bancaire que le CADTM dénonce depuis des années.

Nous avons soulevé la nécessité de proposer des alternatives. Une des pistes apportées par le CADTM et d’autres participant.e.s, était celle de la socialisation du logement. Nous nous sommes inspiré.e.s des mouvements de luttes à Berlin qui portent déjà cet appel. Le CADTM a développé depuis longtemps la revendication de socialiser les banques. Et si ces deux projets pouvaient être pensé en parallèle ?

Imaginons ce que pourrait vouloir dire la socialisation du logement :
-  Exproprier sans indemnité les entreprises transnationales (comme les fonds vautours) propriétaires d’énormes parc de logements ;

-  L’interdiction totale, sur l’ensemble du territoire, de l’achat d’unités de logements comme investissement purement financier. De même, l’interdiction aux banques et autres institutions de crédits de vendre des prêts non-performants à des fonds privés, ils seront directement rachetés par l’Etat ou annulés si leurs conditions d’octroi sont illégitimes ;

-  Une garantie d’occupation des logements sera nécessaire dans les villes les plus denses. La socialisation du logement implique de fait son occupation par les membres de la société [2], en ceux compris tous les membres, sans discrimination ;

-  Le droit au logement doit primer sur le droit à la propriété, ainsi les occupant.e.s ne pourront être expulsé.e.s sans solution de relogement ;

-  La réalisation d’un parc de logement assez conséquent (+ de 50 %) hors marché dont le terrain est garanti par l’Etat directement ou indirectement, mais dont la gestion, sous contrôle citoyen, est transparente et claire avec des petites unités de gestion proches des habitant.e.s ou créées par eux/elles ;

-  La définition d’une charte d’intégration de tou.te.s à ces logements hors marché sans aucune forme de discrimination : pas de critères raciaux, de genre ou d’âge, avec en priorité l’intégration des habitant.e.s actuel.le.s ou futur.e.s (sans-papiers compris) ;

-  Une garantie d’occupation sur le long terme avec des conditions d’habitabilité dignes et adaptées aux ménages _ pour cela des aides à la rénovation qui garantissent la stabilité des loyers ;

-  Une limite des loyers qui ne dépasse pas 30 % du revenu des occupant.e.s et une garantie que malgré les différences de revenus les logements seront de qualité suffisante pour vivre dignement (installations adaptées : chauffage, électricité, eau, équipements, et enveloppe du bâti : isolation, lumière, …) ;

-  La possibilité d’un logement entièrement subventionné pour les personnes les plus démunies- des subventions suffisantes pour toutes et tous ;

-  Le financement des travaux de constructions, rénovations et transformations par un système bancaire socialisé.

Le 28 mars 2020, différentes actions pour le droit au logement auront lieu dans de nombreuses villes européennes. On s’y prépare.



Notes

[1102 % du PIB au premier quart de cette année : https://tradingeconomics.com/country-list/households-debt-to-gdp

[2Actuels ou futurs – il ne s’agit pas de fermer les frontières mais bien de dénoncer les effets dévastateurs de l’occupation temporaire via des plateformes comme Airbnb.

Eva Betavatzi

Militante au CADTM Bruxelles.

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