Fausses solutions face à la bulle des loyers : le grand tabou en Europe

7 avril par Mats Lucia Bayer


Logements dans le quartier d’Hortaleza, Madrid. David F. Sabadell

Le décret sur le moratoire du paiement des loyers annoncé cette semaine par le gouvernement espagnol montre une fois de plus le caractère central de la lutte pour le droit au logement dans le contexte du coronavirus.

L’activité économique étant en grande partie paralysée par l’épidémie du Covid-19, de nombreuses personnes vont se retrouver dans des situations difficiles pour payer leur loyer ou prêt hypothécaire. La question du logement devient une fois de plus un point où convergent les tensions sociales et les contradictions du système dans lequel nous vivons. Plusieurs pays ont proposé un moratoire Moratoire Situation dans laquelle une dette est gelée par le créancier, qui renonce à en exiger le paiement dans les délais convenus. Cependant, durant la période de moratoire, les intérêts continuent de courir. Un moratoire peut également être décidé par le débiteur, comme ce fut le cas de la Russie en 1998 et de l’Équateur en 1999. généralisé sur les dettes privées pour toutes les personnes qui ont été touchées par la paralysie économique due au coronavirus. Dans le cas de l’État espagnol, un moratoire sur le paiement des loyers a été annoncé la semaine passée, ce qui en fait le premier pays européen à présenter des mesures qui aillent au-delà des prêts hypothécaires. La manière dont le gouvernement espagnol a présenté ce décret est le résultat de semaines de négociations entre différentes factions de ce gouvernement, ainsi que de la pression et du mécontentement émanant des mouvements sociaux. L’idée centrale de ces mesures était l’importance de donner de la sécurité aux locataires ainsi qu’aux petits propriétaires. La vice-présidence chargée des affaires sociales (instance dirigée par Pablo Iglesias) a exprimé sa satisfaction d’avoir pu donner au texte un teint plus « social » que celui initialement prévu. Quelles sont les clés et les limites des mesures annoncées ?

Comme déclaré lors de la conférence de presse du mardi 31 mars, le décret garantit aux personnes dont la situation économique s’est détériorée à cause de la crise du Covid-19, qu’elles ne pourront pas être expulsées (sans qu’il y ait un logement de remplacement) pour une période allant jusqu’à six mois après la fin de l’état d’alerte. Les locataires en situation de vulnérabilité peuvent demander des microcrédits à l’État (à un taux d’intérêt Taux d'intérêt Quand A prête de l’argent à B, B rembourse le montant prêté par A (le capital), mais aussi une somme supplémentaire appelée intérêt, afin que A ait intérêt à effectuer cette opération financière. Le taux d’intérêt plus ou moins élevé sert à déterminer l’importance des intérêts.
Prenons un exemple très simple. Si A emprunte 100 millions de dollars sur 10 ans à un taux d’intérêt fixe de 5 %, il va rembourser la première année un dixième du capital emprunté initialement (10 millions de dollars) et 5 % du capital dû, soit 5millions de dollars, donc en tout 15millions de dollars. La seconde année, il rembourse encore un dixième du capital initial, mais les 5 % ne portent plus que sur 90 millions de dollars restants dus, soit 4,5 millions de dollars, donc en tout 14,5 millions de dollars. Et ainsi de suite jusqu’à la dixième année où il rembourse les derniers 10 millions de dollars, et 5 % de ces 10 millions de dollars restants, soit 0,5 millions de dollars, donc en tout 10,5 millions de dollars. Sur 10 ans, le remboursement total s’élèvera à 127,5 millions de dollars. En général, le remboursement du capital ne se fait pas en tranches égales. Les premières années, le remboursement porte surtout sur les intérêts, et la part du capital remboursé croît au fil des ans. Ainsi, en cas d’arrêt des remboursements, le capital restant dû est plus élevé…
Le taux d’intérêt nominal est le taux auquel l’emprunt est contracté. Le taux d’intérêt réel est le taux nominal diminué du taux d’inflation.
de 0%) afin de continuer à payer leur loyer. En ce qui concerne les grands propriétaires (plus de 8 logements), ils devront renégocier avec les locataires de leurs logements leur dette Dette Dette multilatérale : Dette qui est due à la Banque mondiale, au FMI, aux banques de développement régionales comme la Banque Africaine de Développement, et à d’autres institutions multilatérales comme le Fonds Européen de Développement.
Dette privée : Emprunts contractés par des emprunteurs privés quel que soit le prêteur.
Dette publique : Ensemble des emprunts contractés par des emprunteurs publics.
liée aux loyers afin que ces derniers puissent la rembourser au cours des trois prochaines années. Le cas échéant, la moitié de la dette sera annulée. Ce sont des mesures qui ne tiennent pas compte du gonflement des prix du marché locatif actuel. Par exemple, si un fonds vautour Fonds vautour
Fonds vautours
Fonds d’investissement qui achètent sur le marché secondaire (la brocante de la dette) des titres de dette de pays qui connaissent des difficultés financières. Ils les obtiennent à un montant très inférieur à leur valeur nominale, en les achetant à d’autres investisseurs qui préfèrent s’en débarrasser à moindre coût, quitte à essuyer une perte, de peur que le pays en question se place en défaut de paiement. Les fonds vautours réclament ensuite le paiement intégral de la dette qu’ils viennent d’acquérir, allant jusqu’à attaquer le pays débiteur devant des tribunaux qui privilégient les intérêts des investisseurs, typiquement les tribunaux américains et britanniques.
, propriétaire d’un nombre important de logements, a opéré une augmentation de loyer de 300 % ces dernières années, une réduction de 50 % maintiendrait un prix qui serait sûrement encore excessif. Comme l’explique Yago Álvarez, ce sont des fausses solutions par rapport à la réalité de la plupart de foyers.

Bien que ces mesures soient loin de ce que l’on pourrait attendre d’un gouvernement progressiste, le décret du gouvernement espagnol concernant le marché locatif est une exception par rapport aux pays environnants. Regardons ces autres pays : en Italie, la suspension des paiements d’intérêts sur les prêts hypothécaires a été envisagée et on a assoupli le paiement des loyers des locaux commerciaux. Par ailleurs, depuis le 28 mars cette suspension concerne tous les prêts hypothécaires, et elle pourra être prolongée, selon les cas, jusqu’à 18 mois. En Allemagne, il a été annoncé que pendant la durée du confinement les locataires ne seront pas expulsé·es et que les baux ne peuvent être résiliés, les loyers ne pourront pas augmenter non plus. En revanche, à ce jour, aucune mesure n’a été annoncée en ce qui concerne la nécessité d’un moratoire ou d’une annulation. En France, le gouvernement a approuvé un moratoire pour les loyers de locaux commerciaux aux travailleurs indépendants et aux petits entrepreneurs, qui se traduira par un paiement en plusieurs fois (sans pénalité) des mensualités qui n’auront pas été payées. En ce qui concerne les habitations, la trêve hivernale a été étendue, les expulsions pour non-paiement de loyer ont été suspendues, et plusieurs appels à la bienveillance ont été adressées aux bailleurs, afin que le paiement des loyers soit éventuellement suspendu. Mais, pour l’instant, aucune mesure n’a été prise dans ce sens (sauf un moratoire des loyers des logements en cités universitaires), ce qui est source de désespoir pour de nombreuses personnes qui sont actuellement en « chômage technique ». De même, en Belgique, il n’est pas question de suspendre le paiement des loyers. Dans toute l’Europe, de nombreux locataires se retrouveront dans des situations extrêmes (plus compliquées que celles dans lesquelles ils vivaient déjà), devant choisir entre différentes dépenses essentielles ou alors se retrouvant endettés pour les couvrir.


Comment expliquer les différences d’attitude dans la plupart des pays en fonction du type d’habitation ?

Rappelons tout d’abord que le marché immobilier a été un point d’appui essentiel pour le capital financier au cours des quarante dernières années. En effet, le marché hypothécaire est particulièrement propice à la financiarisation. Expliquons ce processus : à partir des dettes générées pour l’achat d’une maison, les marchés financiers Marchés financiers
Marché financier
Marché des capitaux à long terme. Il comprend un marché primaire, celui des émissions et un marché secondaire, celui de la revente. À côté des marchés réglementés, on trouve les marchés de gré à gré qui ne sont pas tenus de satisfaire à des conditions minimales.
ont créé, sur la base de ce même bien, toute une série de dispositifs financiers afin de continuer à générer de nouveaux marchés dans lesquels le capital financier pouvait continuer à investir. D’une part, cela a assuré une extraction continue de la richesse en soumettant de nombreuses personnes à des dettes hypothécaires, et d’autre part, cela a ouvert une foule de marchés secondaires et de produits dérivés Produits dérivés
Produit dérivé
Famille de produits financiers qui regroupe principalement les options, les futures, les swaps et leurs combinaisons, qui sont tous liés à d’autres actifs (actions, obligations, matières premières, taux d’intérêt, indices...) dont ils sont par construction inséparables : option sur une action, contrat à terme sur un indice, etc. Leur valeur dépend et dérive de celle de ces autres actifs. Il existe des produits dérivés d’engagement ferme (change à terme, swap de taux ou de change) et des produits dérivés d’engagement conditionnel (options, warrants…).
permettant de spéculer et de générer des profits importants. L’ensemble de ce mécanisme a survécu grâce à la création perpétuelle de capital fictif, étant ainsi particulièrement sensible aux logiques spéculatives (comme nous l’avons vu il y a une dizaine d’années lors de la crise précédente).

Il arrive que souvent, afin de mettre en évidence certains des dysfonctionnements de ce modèle générateur de profits, on fasse référence à l’inadéquation entre l’économie financière et l’économie productive (aussi appelée « économie réelle »). Dans ce décalage, le marché hypothécaire joue un rôle clé, ayant permis pendant 40 ans l’absorption du capital excédentaire tout en disciplinant des millions de travailleu·ses·rs par le biais du mécanisme de la dette. La capacité de création de capital (fictif) et des profits à partir de ce marché a été l’un des leviers qui expliquent pourquoi le capital financier n’a pas seulement cessé d’obéir aux lois de « l’économie réelle », mais l’a mis sous son commandement. Ainsi, la contradiction historique en ce qui concerne le logement, en raison de son double caractère : être à la fois un bien essentiel et d’autre part une marchandise, n’a fait que s’accentuer au cours des dernières décennies. Un processus qui, soit dit en passant, s’est accéléré depuis la dernière crise. En effet, les discours officiels sur la gestion de la crise de 2008 ont répandu l’idée que suite à cette crise, le capital financier avait pris ses distances vis-à-vis du marché immobilier. Ainsi, s’il est vrai que la spéculation Spéculation Opération consistant à prendre position sur un marché, souvent à contre-courant, dans l’espoir de dégager un profit.
Activité consistant à rechercher des gains sous forme de plus-value en pariant sur la valeur future des biens et des actifs financiers ou monétaires. La spéculation génère un divorce entre la sphère financière et la sphère productive. Les marchés des changes constituent le principal lieu de spéculation.
immobilière a été le déclencheur de la crise de 2008, depuis lors, la dynamique spéculative ne serait plus le moteur du marché immobilier. Les différentes opérations de sauvetage des banques et d’assainissement de leurs bilans ont par ailleurs appuyé cette idée. Rien n’est plus faux : les mesures qui ont été prises dans le domaine de la réglementation bancaire dans le but d’empêcher une multiplication des prêts toxiques et à haut risque ont renforcé la position de tous les acteurs non bancaires, qui ne répondent pas aux mêmes réglementations que les banques. Comme nous l’avons montré précédemment, les politiques monétaires proposées par la BCE BCE
Banque centrale européenne
La Banque centrale européenne est une institution européenne basée à Francfort, créée en 1998. Les pays de la zone euro lui ont transféré leurs compétences en matières monétaires et son rôle officiel est d’assurer la stabilité des prix (lutter contre l’inflation) dans la dite zone.
Ses trois organes de décision (le conseil des gouverneurs, le directoire et le conseil général) sont tous composés de gouverneurs de banques centrales des pays membres et/ou de spécialistes « reconnus ». Ses statuts la veulent « indépendante » politiquement mais elle est directement influencée par le monde financier.
et les réglementations imposées aux banques favorisent la poursuite de la spéculation dans le « shadow banking Shadow banking La banque de l’ombre ou la banque parallèle : Les activités financières du shadow banking sont principalement réalisées pour le compte des grandes banques par des sociétés financières créées par elles. Ces sociétés financières (SPV, money market funds…) ne reçoivent pas de dépôts ce qui leur permet de ne pas être soumises à la réglementation et à la régulation bancaires. Elles sont donc utilisées par les grandes banques afin d’échapper aux réglementations nationales ou internationales, notamment à celles du comité de Bâle sur les fonds propres et les ratios prudentiels. Le shadow banking est le complément ou le corollaire de la banque universelle.  ».

Manuel Gabarre explique dans son livre « Tocar Fondo », que l’entrée dans le marché de fonds d’investissement Fonds d’investissement Les fonds d’investissement (private equity) ont pour objectif d’investir dans des sociétés qu’ils ont sélectionnées selon certains critères. Ils sont le plus souvent spécialisés suivant l’objectif de leur intervention : fonds de capital-risque, fonds de capital développement, fonds de LBO (voir infra) qui correspondent à des stades différents de maturité de l’entreprise. , aussi appelés « fonds vautours », a été largement organisée et soutenue par l’Etat, soit par la vente directe de logements sociaux à ces fonds, soit surtout par la Sareb (la « bad bank Bad bank Une bad bank est une structure créée pour isoler et recueillir les actifs à haut risque d’une banque en difficulté.  » espagnole) (Traficantes de Sueños, 2019). L’objectif de cette dernière était uniquement de placer les actifs Actif
Actifs
En général, le terme « actif » fait référence à un bien qui possède une valeur réalisable, ou qui peut générer des revenus. Dans le cas contraire, on parle de « passif », c’est-à-dire la partie du bilan composé des ressources dont dispose une entreprise (les capitaux propres apportés par les associés, les provisions pour risques et charges ainsi que les dettes).
toxiques qui avaient été achetés aux banques après 2008 sur le « marché secondaire », c’est-à-dire auprès d’autres acteurs financiers tels que les fonds d’investissement. Parmi eux, les fonds spéculatifs (les vautours), tels que CBRE, Black Stone ou Apollo, ont joué un rôle majeur. Ces acteurs ont concentré leur activité sur la location des logements acquis, ce qui a eu un impact négatif sur le marché locatif du pays. Par conséquent, loin d’avoir été atténuée, la financiarisation du marché immobilier s’est multipliée ces dix dernières années, et ce qui au départ était être une opération d’assainissement pour les banques est en fait devenu l’expropriation de l’accès à un logement digne pour la majorité sociale.


Un bien et deux façons de faire du profit

Un même bien (le logement), peut avoir deux débouchés marchands différents selon le type d’extraction de richesse qu’on lui applique (hypothèque ou loyer). Nous avons montré comment le marché hypothécaire est au centre de nombreuses activités spéculatives. La perspective du non-paiement de la dette (même si elle est partielle) implique l’effondrement de tout le château de cartes construit sur un logement (ceci a été un des déclencheurs de la précédente crise hypothécaire). Malgré le fait que le commerce sur le marché hypothécaire fonctionne selon le principe que « plus il y a de risques, plus il y a de bénéfices », l’arrêt du paiement de milliers de prêts hypothécaires pendant plus de deux mois pourrait impliquer un changement de notation des prêts non performants (NPL) entraînant la chute de leur valeur. Et, bien que la BCE ait averti qu’elle fermerait les yeux sur le provisionnement nécessaire des banques en ce qui concerne les prêts accordés, il vaut mieux, en ce qui les concerne, d’avoir un moratoire sur cette dette que de courir le risque d’un défaut de paiement, qui provoquerait l’effondrement des marchés financiers. C’est pourquoi, plutôt qu’une « mesure sociale » de la part du capital immobilier, nous devrions parler d’une mesure d’autoprotection pour ce même capital afin qu’il puisse continuer à s’enrichir par la suite.

Sur le marché locatif, un non-paiement touche directement l’unique source de profit. Même si sa marge de progression sur le marché de la location ne progresse plus comme avant, le capital financier espère pouvoir maintenir les positions très profitables qu’il a conquises sur ce marché. Dans un contexte où les grands propriétaires de logements sont aussi actifs dans les marchés financiers, une baisse des prix de location aurait également un effet multiplicateur. Il convient ici de faire une remarque, notamment en ce qui concerne le marché locatif espagnol. Il est vrai que la grande majorité des bailleurs sont de petits propriétaires, alors que les fonds d’investissement n’occupent proportionnellement qu’environ 4 % du marché total. Autrement dit, tous les propriétaires ne proviennent pas des marchés financiers et ne participent pas aux marchés boursiers. Cependant, face à l’atomisation des petites propriétés, ce sont les acteurs financiers qui ont la capacité de fixer l’orientation de l’ensemble du marché. Dans les niches plus financiarisées de ce marché, comme le marché de la location touristique, les conséquences de la pandémie Covid-19 ont démontré la fragilité d’un marché basé sur des maisons extraites du marché de la location « classique » et mises au service de la spéculation : l’annulation massive des réservations a entraîné une chute des valeurs boursières de sociétés comme Travelgenio ou Expedia (AirBnB avait prévu sa sortie en bourse Bourse La Bourse est l’endroit où sont émises les obligations et les actions. Une obligation est un titre d’emprunt (l’émetteur la vend à l’acheteur qui doit la rembourser à un taux et une échéance déterminés) et une action est un titre de propriété d’une entreprise. Les actions et les obligations peuvent être revendues et rachetées à souhait sur le marché secondaire de la Bourse (le marché primaire est l’endroit où les nouveaux titres sont émis pour la première fois). pour cette année 2020…).

En bref, la crise hypothécaire, le manque de capacité de la population la plus précaire à s’endetter pour accéder au logement, et le renforcement de la réglementation bancaire ont fait du marché locatif une véritable aubaine pour le capital financier au cours de la dernière décennie. Un marché qui a été un excellent complément à côté du marché hypothécaire. L’entrée de ces acteurs sur ce marché a accéléré la financiarisation du logement et l’a rendu moins accessible à la population. L’existence de marges de profit élevées a encouragé le commerce spéculatif avec les logements locatifs que les grands acteurs financiers tels que les fonds vautours veulent défendre à tout prix.

La crise de Covid-19 est utilisée comme alibi pour faire payer aux classes travailleuses les coûts d’une récession Récession Croissance négative de l’activité économique dans un pays ou une branche pendant au moins deux trimestres. qui était déjà là. Tout en essayant de limiter autant que possible les conséquences de cette crise sur la production (en maintenant la production à une certaine limite et en transformant l’arrêt en « congés récupérables » [1]), elle décharge une partie très importante de la crise sur les terrains de la reproduction sociale (et où les foyers familiaux sont en première ligne). Dans ce contexte, le logement nous a montré son double rôle (comme bien essentiel et comme marchandise fortement imbriquée dans les marchés financiers) est trop contradictoire et que, si nous n’agissons pas de manière décisive, il agira une fois de plus comme étant un multiplicateur des effets de la crise dans les différents pays européens. Car pour le capital il ne s’agit pas uniquement de déposséder une partie du revenu disponible de la classe travailleuse, mais aussi de sa capacité à déterminer l’organisation géographique de la société à différentes échelles ainsi qu’à réaffirmer des mécanismes de discipline sociale. En outre, les (fausses) solutions proposées par le gouvernement reposent sur l’endettement d’une population qui se trouve déjà au bord du gouffre.

Le fait qu’on garantisse aux banques et aux rentiers leurs profits est incompatible avec toute sortie de crise à minima progressiste. Il est nécessaire de continuer à exiger que les abus cessent et que le droit au logement soit reconnu au-delà de la crise sanitaire. Tant qu’un plan de sauvetage social des citoyens n’est pas garanti, il sera justifié que les citoyens cessent de payer leur loyer ou leur prêt hypothécaire (ainsi que les dettes illégitimes que promet par le décret du gouvernement). L’appel à une grève des loyers à partir du 1er avril est un appel d’une extrême nécessité. Non seulement parce qu’il nous montre qu’il est pertinent de répondre radicalement à l’incapacité du capitalisme de répondre aux besoins de la population, mais aussi parce que pour beaucoup de gens, il s’agit vraiment de décider entre le fait de pouvoir manger ou de payer leur loyer.

Par ailleurs, il faudra aussi réfléchir au type de marché immobilier dont une société a besoin pour pouvoir habiter dignement. Il faudra réfléchir si des fonds vautours sont nécessaires pour atteindre cet objectif ou s’il faut plutôt interdire leur intervention dans le marché immobilier et demander un secteur public du logement accessible et sous le contrôle des citoyen·s·nes. Si nous pensons que le marché hypothécaire actuel est fonctionnel ou s’il est préférable d’interdire directement la titrisation Titrisation Technique financière qui permet à une banque de transformer en titres négociables des actifs illiquides, c’est-à-dire qui ne sont pas (ou pas facilement) vendables. Initialement, cette technique a été utilisée par les établissements de crédit dans le but de refinancer une partie de leurs prêts à la clientèle. Les prêts sont cédés à un véhicule juridique qui émet en contrepartie des titres (généralement des obligations) placés sur les marchés financiers. Avec la titrisation, les risques afférents à ces crédits sont transférés des banques aux acheteurs. Cette pratique s’étend aujourd’hui à d’autres types d’actifs et d’acteurs (portefeuilles d’assurances, immobilier, créances commerciales).

(extrait de Adda, p. 101, t. 1, 1996, p. 101-102)
Cette notion décrit la prépondérance nouvelle des émissions de titres (obligations internationales classiques émises pour le compte d’un emprunteur étranger sur la place financière et dans la monnaie du pays prêteur, euro-obligations libellées dans une monnaie différente de celle de la place où elles sont émises, actions internationales) dans l’activité des marchés. A quoi s’ajoute la transformation d’anciennes créances bancaires en titres négociables, technique qui a permis aux banques d’accélérer leur désengagement à l’égard des pays en voie de développement après l’irruption de la crise de la dette.
La caractéristique principale de cette logique de titrisation est la diffusion du risque qu’elle permet. Diffusion numérique tout d’abord, puisque le risque de défaut des emprunteurs cesse d’être concentré sur un petit nombre de banques transnationales en relation étroites les unes avec les autres. Diffusion qualitative ensuite, puisque chacune des composantes du risque afférent à un titre particulier peut donner lieu à la création d’instruments spécifiques de protection négociables sur un marché : contrats à terme pour se prémunir du risque de change, contrats de taux d’intérêt pour faire face au risque de variation des taux, marchés d’option négociables, etc. Cette prolifération des instruments financiers et des marchés dérivés donne aux marchés internationaux l’allure d’une foire aux risques, selon l’expression de Charles Goldfinger.
des hypothèques qui permet que le capital fictif continue à grandir. Profitons de ce moment pour soulever ces débats ainsi que d’autres qui sont essentiels pour une issue à cette crise qui soit juste.

Article initialement paru le 1er avril dans El Salto

Merci à Eva Betavatzi pour son aide dans la traduction de ce texte.




Notes

[1Le gouvernement espagnol a approuvé l’arrêt de toute production « non-essentielle » pour une durée de X jours. Les travailleu·rs·ses concernés sont considéré·es comme étant en congé et devront récupérer ces jours de travail plus tard dans l’année.

Mats Lucia Bayer

Permanent au CADTM Belgique.

Autres articles en français de Mats Lucia Bayer (11)

0 | 10

Traduction(s)